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札幌賃貸管理株式会社

選ばれる理由

笑顔の理由

オーナー様インタビュー

管理をお任せいただいているオーナー様に プロのインタビュアーにお願いして お話を聞きました。

 

オーナー様のお仕事を教えてください。

オーナー:アパートは旭川に2棟と札幌に3棟、今事業用に事務所として1棟増えて計6棟と言う表現になるのかな。ちょっと前に見てきた美園の物件、初めてのチャレンジなんですけども、事務所ビル。今までと勝手が違うと言うことで中田さんに色々アドバイスいただいて手助けしてもらいながら進めてます。

不動産のほうは趣味と言う感覚でやってます。

札幌のほうに来る機会が多いもんで、そのついでに前の日に来て、物件があったらチェックしながら、と言う形でやってます。

 

 

お二人の出会いは?

オーナー:初めて会った時からだともう6年から7年くらい。 親しくさせてもらってからと言うか、今の状態になってからは2年ちょっと?

中田:元勤めていた管理会社で担当させていただいてました。

私が会社を開いた時に勝手知ったるオーナー様の物件を見まして…ポロっと空いてたんですよね。その日のうちに「独立しました」ってお電話をしたら「応援してあげるよ」って。

 

 

中田さんのいた会社に依頼したきっかけは?

オーナー:知り合いに管理会社の相談をしたときに「後輩がやってるからそこに行ってみたら?」と言う話で前職の会社を訪ねました。

その会社で実際に管理してもらった担当が中田さんだったんですよ。

「物件管理についてプロの仕事とは!」を説明してもらい(当然管理料金も)、私のイメージしていた不動産経営プランで想定外のトラブル事例や入居促進の○秘話等、その当時の無知な私の考え方が甘い部分が多々見え、私の不動産経営プランが早期に軌道修正出来たのは今となってはとても助かりましたね。

中田さんについては色んなところで助けられている部分だとか、他の人とは違う部分があるんですよね。

今はもう…相談役みたいになってて。 「この物件どうだ?」とか「見てきてもらえるか?」とか動いてもらえるんですよ

 

管理会社を替える時に抵抗はありませんでしたか?

オーナー:普通の人は丸投げしてしまってお金だけはもらうっていう形かもしれないけど、私の場合はちょっと変わっていて自分で手を加えたり、色んな事を考えながら収益を上げると言うことが好きなんです。

「こうして欲しい」「ああして欲しい」「こうしたらどうだ?」とか、その提案についてポンポン答えが返ってくるようなところだったらいいんですけども普通の管理会社って言うのは安全策と言ったら変なんですけども当たり前のことしかしないので。

中田さんのところは即、社長さんで尚且つ自分で動いていて内容も把握しているのでかゆい所に手が届く。答えが返ってくるのが早いです。

 

中田さんのところが良いなと思ったエピソードは有りますか?

オーナー:私が一番最初にこの人すごいなと思ったところは、有る時水道凍結による水漏れが発生しました。

その原因は前の物件オーナーの責任か、私が依頼した清掃会社の責任なのか?はっきりしない。とても困りましたがその問題を解決してもらったのが物件管理担当の中田さんでした。

 

管理依頼したときに彼は各空室の状況を細かくデジカメで記録していたみたいで、その写真がある事に気が付き、自らチェックしてくれて水抜き栓が写っている部分の写真をさがし、清掃会社が入る前に水抜き栓が外れているのを発見してもらい、清掃会社が水を使い水抜き栓外してない決定的写真を、証拠として清掃会社に請求し水道凍結修理代を支払ってもらいました。

 

その時にこの人すごいなって この人の管理って細かいところまで見てもらえるんだなって。

前の会社の名前ではなく中田と言う人間をできる人だなって思ったんですね。

 

普段から写真を撮ることを習慣的にやってるんですか?

中田:若い頃ですね、もう一歩踏み込まないで「大丈夫かな」って思ってた時に不具合があった場合がありまして無駄に思われるかもしれませんが、もうちょっと裏のほうまで見てみようかと、尚且つ自分の記憶だけではなく写真も撮っていると事故の予防になると、家主さんにしてみても早めにそういうことがわかったほうが対応できますし、逆に言うと後回しにするとそう言う相談ばかりになってしまいますから「早めなんですがいかがしましょうか?」と言う話をさせていただきたいなと

 

物件と言うことに関しては「すべて中田さん」ということですね

オーナー:私が直接動ける立地に住んでいれば動くんですけど、不動産と言うのは話が出た時に動かないと良い物件はすぐ動いてしまうんですよ。

なもんで、とりあえず時間との勝負といったところで素早く動いてもらっています。

 

突発的な対応では大きな会社のほうが便利だと思いますが

オーナー:5人勤めてようと10人勤めてようとそこの管理会社が直すわけではないので。

担当は一人だし、1回顔を出してもらえれば修理は業者なんでね。 直すところが休みだったり、夜遅くても応急的に対応して次の日も動けますんで、その辺は全く問題ないですね。

スタッフのいっぱいいる会社は物件の担当者が色々変わったりなんかして、内容が見えなくなってる場合が多いんですよ。物件が多いからその分ちゃんと管理してもらえるっていう事は無いと思います。

 

今まで別な大きなところにやってもらってたんですけど、そこは物件を持ち切れないくらい持ってて、1人が管理できる物件の棟数ってだいたい決まってるんですよ。 確かに北海道で1番2番って言うところなんですけれども、正直言って私が望んでいる管理は全然できてなかったですね。

 

一つ例を上げるとしたら物件に入居者募集ってポスターが貼られるじゃないですか。 私あれが大っきらいで、全然入っていないからと言うのを打ち出してるようなもんなんですよね。壁に糊でベタベタと貼るので剥がれた後も汚くなりますし物件の痛み方やなんかにしても貼ってるのと貼ってないのとでは違うんで。

そう言う管理はやめてくれと前の管理会社には再三お願いしてあったんですけども 担当が変わるたんびに同じような状態が繰り返されて。 結局大きな会社って言うのは引き継ぎが100%できてないと言うのがあるんですよ。

その辺は(中田さんのところは)少なからず1人しかいないですから間違いなく言ったことに対してはやってくれるし、私にとっては都合がいいなと。

 

丸投げ系が多い一般的な家主さんから見たら少し面倒な家主さんかと思いますが?

中田:私が変わってるのかもしれないですけれど 勉強なさってと言うか、物事を判ってらっしゃって尚且つご提案いただく。 それを私もご返答させていただいて、勉強させていただいてます。

他の物件の管理にも生かせると言うところがあるので非常に感謝しています。

管理の仕事をしていると「大変ですね」って言われますがそうは思わないです。 ご提案をいただける家主さんだとやりやすいですね。

 

具体的にはどのようなことをご依頼をされるのですか?

オーナー:部屋の直し方についても、ただ元の状態に戻すんじゃなくて、他のものと違いを出すって言うのを常に考えるんですよ 。

同じ白い部屋が10戸あったとしたらドアノブが黄色かったとか窓が広かったとか選んでもらえるポイントをたくさん作ったり。 常に自分の部屋をみんなに気に入っていただけたらいいなって。 そう考えて思いついたらすぐ提案しちゃうんです。

 

中田さんに「そういう風にしたいんだけどもどれくらいかかる?」「反応どう思います?」と聞いて、
「面白いんじゃないですか」「あまりそう言うのはしないですよ」「無駄じゃないですか」などとね。

正直言って意味がないと言われても自分なりに納得しなかったら「そんなことはない」と勝手にやっちゃうんですけども(笑) 今まで管理していた会社にしてみたら面倒くさいオーナーじゃないかと思います

 

家主さんからのアイディアの相談について業者の見積もり、手配も一緒に行うんですか?

中田:勤めていないからできるのかなってところもあって、制約がないので試してみたいなと。部材はどこで安く買うかを調べるのも仕事なんでドン・キホーテとかにも行きます。 調べる過程で勉強にもなりますし非常にやってて楽しいですね。

 

今の入居率はいかがですか?

オーナー:お陰さまでだいたい私の持っているところで言うと80%は下らないですね。中田さんにお願いしているところに関しては、管理会社がしっかりしていて尚且つ入居者ともいい関係を築いてもらっているんで、100とまで行きませんが90%くらいまで、非常に助かってます。

 

中田さんへの要望は有りませんか?

オーナー:正直言って中田さんのところは1人なもんで、動きたい時に動けないと言うところはありますよね。私も体一つしかなくてお客さんも色々持っているのでその辺は理解しているんですけどもどうしてもバッティングかなんかしてる時は先約のほうがと言う形になってしまいます。 その辺だけですよね。やってと言うことに関してはやってくれるし、調べてってことも調べてくれるし、私が望んでいる管理については、非常に肌が合うと言うかピタッと。 私からみると完全に中田さんはパ-トナ-ですね。 家主側からしたら自分の持ってるものを良くするために手を貸してもらうような存在だから、こう言った関係がベストなのかなと思いますけどね。

 

オーナー様ご家族は?

家内と息子と娘と1人ずつ、まだまだこれから頑張らないと。

 

ご協力ありがとうございました。

 

 

オーナー様の悩みを解決します!

オーナー様の悩みを解決します!

「最初は満室だったのに どんどん入居率が下がってきた。どうしよう!」 ~ お金をかけずに入居率をあげるためのポイントとは? ~

 

入居率が下がっている

(1) 物件が本来持っている商品価値を活かす。 ・最低限の原状回復とクリーニングを行っていますか? ・建物の外観や敷地内など外回りに改善の余地はありませんか? ・共用部の見回りを行っていますか?

 

(2) 入居者を集めるための費用や方法がわからない! ・募集に工夫をこらしていますか? ・特定の不動産会社に入居募集を任せっきりではありませんか? ・常に待ちの姿勢での募集ではありませんか?

 

(3) 入居してもすぐに出て行ってしまう! ・住み続けてもらうための物件管理を行っていますか? ・管理を依頼している会社から適切なアドバイスをもらっていますか?

 

家賃の滞納で困っている

いろいろな理由で家賃を「払えない」「払ってくれない」などオーナー様を悩ませていた家賃未払い問題。

札幌賃貸管理株式会社では、この問題を後回しにせず借り主様に丁寧な対応で改善に取り組んできた結果、現在100数件ある賃貸物件での家賃滞納は0円を達成しております。

 

入居者間のトラブルや設備へのクレーム対応に困っている

「入居者同士の仲が悪い、設備のクレームに対応できない!」

・定期的な物件訪問を行い、入居している人に声をかけていますか?

・入居前に設備点検をしっかり行い、トラブル発生時の対応を決めていますか?

 

高齢者を入居受け入れしたいが良い対応を知りたい

「空室を埋めるために高齢者を受け入れたいけどトラブルや病気などが心配で・・・」

・高齢者の方が安心して住める緊急対応施設やサービスを活用していますか?

・物件の定期訪問時に声かけなどを行い状況変化に気をつけていますか?

 

所有している賃貸アパート・マンションを売却したい

「利益が上がらないアパート・マンションを手放して借入を減らしたい!」

・売却しても大きな借金が残りませんか?

・入居率を向上させたら所有し続けても良いと思いませんか?

 

相続対策なのか、業として経営を行うか

「相続対策か家主業としての経営かどっちつかずになっている!」

・自身では仕事をお持ちで、相続への対策としてのアパート・マンション経営なら、大切な資産をしっかりと守ってくれる管理会社をパートナーとして選んでいますか?

・家主業としてアパート・マンションを経営していくなら家主イコール会社社長です。業としての強い認識をもって経営にあたっていますか?

 

信頼の置ける会社に管理を任せたいがどこが良いのかわからない

「どんな所に気をつければ信頼のおける会社がわかるの?」

・入居促進のためのアドバイスはありますか?

・要望や依頼に対するレスポンスは早いですか?

・耳触りの良い報告しか受けていないのでは?

SCKのトラブル解決事例集

水漏れが有りました。これは大家さんか管理会社か・・・

直ぐに管理会社に連絡です。

自分が水漏れの被害者であってもまたは加害者であっても 直ぐに連絡してください。 なぜなら(;一_一)・・・ 即座に対応できるのは管理会社になります。 応急処置や緊急の修理などなど プラスあなたが原因での水漏れの場合は保険対応の 為に現場の写真をパシャリ・・・(^-^)

 

因みによく水漏れを起こす場所の代表例はここ(;一_一) /

 

4点のネジで止まっておりますが・・・ 時間がたつと外れる事も・・・

毎回蛇口を閉めると比較的安心出来ますが、 閉めない方が大半かと、水道の圧力は昼間と夜間では 違います。

徐々に緩んで洗濯機の振動で外れる事が有りますので ご注意を・・・

(;一_一)

水漏れが発生した場合は早く管理会社にご連絡を・・・

 

 


共用部分の蛍光灯が切れかかっている場合の対応

もし、入居者様からご指摘があった場合は迅速に取換対応を致します。 (常に在庫の蛍光管を持ち歩いて巡回しています)

ただ、弊社の場合は家主様のご理解を頂いて春と秋に夜間巡回して蛍光管の状況確認を致しますので、「切れているので交換に来て欲しい」とのクレームはほぼ有りません(^-^)

 

共用部分は常に明るく清潔にしませんとイタズラや軽犯罪の可能性もありますので、毎月の巡回時には気をつけて確認致します。

 

 

アパートやマンションに蜂の巣が・・・

アパートやマンションに蜂の巣や野鳥の巣が出来た場合は基本的に所有者様が撤去する事になります。危険なスズメバチなどは専門業者に依頼致しますが・・・自社で撤去可能なものは直ぐに取り除きます。

 

因みに先日も・・・

ツチ蜂?らしい巣が発生

 

まずは近づいて殺虫剤で・・・

 

長い棒で落とします。(カメラマンが上手くなくてすみません(T_T))

 

無事に撤去この様に対応いたします。(^-^)

 

違法駐車への対応はどのように行うのか

違法駐車は大変困る問題です。

敷地内に勝手に駐車された場合は警察も対応して頂けない場合が有ります(;一_一)

場所柄、違法駐車が多い物件についてはレッカー会社と契約を結び都度、対応をお願いします。(任意で有料になります。)

 

例えば、先日の月極め駐車場での違法駐車は・・・

この様になって

 

最後はご退場頂きます。正当な利用者の方にご迷惑がかからない様に対応しております。

 

物件が遠方です。冬の除雪などはどう対応してくれますか?

物件が遠方です。冬の除雪などはどう対応してくれますか?

 

月極め駐車場など定期的に除雪が必要な物件は降雪が有り次第除雪業者様に出動頂く態勢になっています。(家主様の任意で有料対応)

通常のアパートやマンションはご入居者様に行って頂きますが、敷地内駐車場に置ききれなくなった場合や、大雪で除雪困難な場合は家主様にお願いして除排雪を行う場合があります。

お住まいになっている方が快適に過ごせる様に対応致します。

 

管理物件の清掃はどのようにしていますか?

管理物件の清掃はどのようにしていますか?

 

基本的には物件の状況により、定期清掃を行います。これは専任の清掃業者様に依頼して行います。定期清掃が必要ない物件などは、巡回時(月に2~4回)にゴミ拾い などを行います。

 

 


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